成功案例:業主起訴撤銷業主委員會《管理規約》《議事規則》決定被駁回

 成功案例     |      2018-11-20
標簽:房產,訴訟,其它


林某與廣州市海珠區某雅苑業主委員會業主撤銷權糾紛2017民終944二審民事裁定書


廣東省廣州市中級人民法院

民 事 判 決 書

2017)粵01民終944

上訴人(原審原告):林忠,住廣州市海珠區。

委托代理人:趙少偉,廣東頤和律師事務所律師。

被上訴人(原審被告):廣州市海珠區某雅苑業主委員會,住所地:廣州市海珠區。

負責人:黃某,該業委會主任。

委托代理人:王勛,廣東人民時代律師事務所律師。

上訴人林忠因與被上訴人廣州市海珠區某雅苑業主委員會(以下簡稱“潤田雅苑業委會”)業主撤銷權糾紛一案,不服廣州市海珠區人民法院(2016)粵0105民初4716號民事判決,向本院提起上訴,本院依法組成合議庭審理了本案,現已審理終結。

林某上訴請求:撤銷一審判決,改判:1、撤銷2015825日廣州市海珠區潤田雅苑業主大會作出的投票表決結果(即撤銷業主大會通過議事規則、管理規約的業主大會決議);2、撤銷2015828日廣州市海珠區某雅苑業主大會作出的投票表決結果(即撤銷業主大會選舉產生的黃結球、蘇某、秦某、葉某甲、張某甲、陳某甲、陳某乙、林某、鄭某9個業主委員會委員的決議);3、某雅苑業委會承擔本案的訴訟費。事實和理由如下:一、潤田雅苑業委會的業主大會程序違法。1、本次業主大會剝奪了我的投票權,我自始自終均不知情,也沒有收到表決票。某雅苑業委會沒有依法公示未送達的選票,不符合《廣州市物業管理暫行辦法》第40條第2款規定;2、本次業主大會,潤田雅苑業委會沒有根據《廣州市物業管理暫行辦法》第29條規定的程序,即潤田雅苑業委會沒有在召開大會前提前20天進行公示。二、潤田雅苑業委會沒有證據證明本次業主大會的決定獲得了潤田雅苑業主大會戶數和面積雙過半的業主同意。潤田雅苑業委會拒絕提供表決的原始票給我核查,我沒有投票,卻顯示已經被同意。票據存在造假,實際未獲得雙過半業主同意。三、根據《廣州市物業管理暫行辦法》第31條的規定,潤田雅苑業委會在成立過程中必須保證物業管理區域內的各類物業至少有一名候選人,但現在全部都是住宅,沒有其他類型,程序上違法。

被上訴人潤田雅苑業委會答辯稱:我方同意一審判決的結果,請求駁回林忠的無理上訴。一、我方依法履行了業主委員會成立的必要程序,經過全體業主雙過半通過成立。我方的成立程序和實體均是合法的;二、我方的成立沒有損害包括林忠在內的任何業主的合法權利,相反是為了維護包括林忠在內全體業主的合法權利;三、林忠起訴的目的不是維護其合法權益,而是因為該小區的前期物業公司仍未退出小區管理,林忠以起訴來對我方維護全體業主合法權益制造障礙。另案起訴的業主張凱軍就是前期物業公司人員,本案業主林忠及另案業主溫惠都是其相關方,代表前期物業公司或者開發商;四、我方在成立的過程中已經通過通知、公告等相關程序來組織成立業委會,林忠沒有參與并不代表其不知情。我方成立時通知了各方參與競選,但是林忠不參與,與我方無關,不存在損害其利益的事實。

林忠于2016614日向一審法院提起本案訴訟,請求判令:1、撤銷2015825日廣州市海珠區潤田雅苑業主大會作出的投票表決結果(即撤銷業主大會通過議事規則、管理規約的業主大會決議);2、撤銷2015828日廣州市海珠區潤田雅苑業主大會作出的投票表決結果(即撤銷業主大會選舉產生的9個業主委員會委員的決議);3、潤田雅苑業委會承擔本案訴訟費。

一審法院認定事實:廣州市國土資源和房屋管理局核發的房地產權證載明,林忠是廣州市海珠區潤田街92501房的權屬人之一,房屋建筑面積為108.95平方米。

廣州市海珠區人民政府龍鳳街道辦事處于20151027日向潤田雅苑業委會出具《業主委員會備案回執》,載明:你會提交的業主委員會備案材料收悉,備案主要內容如下:1、管理規約、業主大會議事規則;2、業主大會的會議記錄和會議決定;3、業主委員會委員名單及其基本情況;4、首屆業主委員會任期:2015930日起,至2018929日止;5、業主委員會委員名單:黃結球、蘇某、秦某、葉某甲、張某甲、陳某甲、陳某乙、林某、鄭某。

2015年624日,潤田雅苑業委會籌備組向潤田雅苑小區各業主發出《通知》,內容:現本小區業主大會籌備組就《潤田雅苑小區業主大會議事規劃草案》和《潤田雅苑管理規約草案》征求業主意見,征求意見從2015624日至73日,如有意見或建議,請實名以書面形式向業主大會籌備組提出;聯系人為居委會范主任,附《潤田雅苑小區業主大會議事規劃草案》和《潤田雅苑管理規約草案》。

2015年718日,潤田雅苑業委會籌備組向潤田雅苑小區全體業主發出《關于召開首次業主大會會議的通知》,主要內容:定于2015810日起召開業主大會會議,表決《管理規約》、《業主大會議事規則》和選舉首屆業主委員會委員,請全體業主積極參加;本次業主大會會議采用書面征求意見形式,籌備組成員將于2015810日至2015823日進地上門派發《管理規約》、《業主大會議事規則》、《業主委員會委員候選人選票》;投票日期于2015810日起,至2015823日止,投票箱設在二樓大堂(A2棟樓下)每日20點到21點,也可以派票時即時投票;本次業主委員會委員選舉以差額選舉的方式產生9名業主委員會委員,業主委員會籌備組將在20158__日至2015824日晚上1930分在二樓大堂進行公開點票、唱票等工作;屆時,請廣大業主積極參加見證過程,表決票將在小區顯著位置書面公告,并于3個工作日后以書面形式公布業委會委員選舉結果;經籌備組確認,本小區具有投票權的業主總人數為458人,小區建筑物總面積為50957.0318平方米;等。附《管理規約》、《業主大會議事規則》表決票和業主委員會委員選票。

2015年720日,潤田雅苑業委會籌備組向潤田雅苑小區全體業主發出《關于潤田雅苑業主委員會委員候選人的通知》,通知共有11名業主以推薦或自薦方式進行報名,并公示了候選人名單和公示期。

2015年88日,潤田雅苑業委會籌備組向各位業主發出《通知》,通知潤田雅苑業委會投票時間定于2015810-823日,每晚8點至10點以書面方式送達每家每戶;等。

2015年825日,潤田雅苑業委會籌備組向潤田雅苑全體業主發出《關于公示〈管理規約〉和〈業主大會議事規則〉表決結果的通知》,內容:籌備組于2015810日至2015823日期間,采用書面征求形式組織召開首次業主大會會議,對《管理規約》和《業主大會議事規則》進行了投票表決,并于2015824日晚在二樓大堂統計、查驗了業主表決票,邀請業主代表對統計、查驗表決票過程進行了監督,現將表決匯總統計結果和表決明細情況在小區進行公示,公示期從2015825日起至2015924日止;公示期間,業主對表決結果有異議的,應當以書面形式向籌備組提出,可以查驗本人表決意見……籌備組將及時提供業主本人表決意見以供查驗,查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的,籌備組將重新統計、公示表決結果;公示期滿,業主無異議或異議不成立,籌備組將把《管理規約》和《業主大會議事規則》的表決結果在小區內顯著位置公告全體業主。附表:《管理規約》表決結果匯總統計表和表決結果明細統計表、《業主大會議事規則》表決結果匯總統計表和表決結果明細統計表。聯系人為黃結球、范某。

公示時間為2015825日的《〈業主大會議事規則〉表決結果匯總統計表》,載明:潤田雅苑的業主總數為458,參加投票的業主人數為403,同意《業主大會議事規則》的業主人數為352,反對《業主大會議事規則》的業主人數為0,棄權的業主人數為0,未參加表決的業主人數為51,同意《業主大會議事規則》的業主人數占業主總人數的比例為76.86%;小區建筑總面積為50957.0318平方米,參加投票業主的專有部分面積之和為38517.5385平方米,同意《業主大會議事規則》業主的專有部分面積之和為32318.4322平方米,反對《業主大會議事規則》業主的專有部分面積之和為0,棄權業主的專有部分面積之和為0,未參加表決業主的專有部分面積之和為6199.1063平方米,同意《業主大會議事規則》業主的專有部分面積之和占小區建筑物總面積的比例為63.34%;等。唱票人、監票人、計票人和見證人(范某)簽名處均有簽名。

公示時間為2015825日的《〈管理規約〉表決結果匯總統計表》,載明:潤田雅苑的業主總數為458,參加投票的業主人數為403,同意《管理規約》的業主人數為351,反對《管理規約》的業主人數為0,棄權的業主人數為1,未參加表決的業主人數為51,同意《管理規約》的業主人數占業主總人數的比例為76.64%;小區建筑總面積為50957.0318平方米,參加投票業主的專有部分面積之和為38517.5385平方米,同意《管理規約》業主的專有部分面積之和為32213.8437平方米,反對《管理規約》業主的專有部分面積之和為0,棄權業主的專有部分面積之和為104.5885平方米,未參加表決業主的專有部分面積之和為6199.1063平方米,同意《管理規約》業主的專有部分面積之和占小區建筑物總面積的比例為63.22%;等。唱票人、監票人、計票人和見證人(范某)簽名處均有簽名。

2015年828日,潤田雅苑業委會籌備組向潤田雅苑全體業主發出《關于公示首屆業主委員會委員選舉結果的通知》,內容:籌備組于2015810日至2015823日期間,采用書面征求意見的形式組織召開業主大會會議,投票選舉首屆業主委員會委員,并于2015825日晚在二樓大堂統計、查驗了業主選票,邀請業主代表對統計、查驗業主選票過程進行了監督,現將選舉匯總統計結果和表決明細情況在小區公示,公示期從2015828日至2015927日止;公示期間,業主對表決結果有異議的,應當以書面形式向籌備組提出,可以查驗本人表決意見;等。附表:業主委員會委員選舉結果匯總統計表和選舉結果明細統計表。聯系人為黃結球、范某。

公示時間為2015828日的《業主委員會委員候選人選舉結果匯總統計表》,載明:潤田雅苑候選人姓名為葉某乙、葉某甲、蘇某、張某甲、陳某甲、陳某乙、林某、鄭某、趙某、秦某、黃結球;其中,葉某甲:同意346,占業主總人數75.55%,專有部分面積之和為31899.3平方米,占總面積62.6%;蘇某:同意347,占業主總人數75.76%,專有部分面積之和為32002.59平方米,占總面積62.8%;張某甲:同意348,占業主總人數75.98%,專有部分面積之和為32133.03平方米,占總面積63.06%;陳某甲:同意346,占業主總人數75.55%,專有部分面積之和為31786.2平方米,占總面積62.38%;陳某乙:同意347,占業主總人數75.76%,專有部分面積之和為32016.34平方米,占總面積62.83%;林某:同意350,占業主總人數76.41%,專有部分面積之和為32267.74平方米,占總面積63.32%;鄭某:同意348,占業主總人數75.98%,專有部分面積之和為32096.91平方米,占總面積62.99%;秦某:同意343,占業主總人數74.89%,專有部分面積之和為31605.41平方米,占總面積62.02%;黃結球:同意345,占業主總人數75.33%,專有部分面積之和為31556.6平方米,占總面積61.93%;本小區有投票權的業主總人數為458人,建筑物總面積為50957.0318平方米;參加投票的業主人數為403人,參加投票業主的專有部分面積之和為38517.5385平方米;唱票人、監票人、計票人和見證人(范某)簽名處均有簽名。

據在陽光家緣網站上查詢的預售信息反映,潤田雅苑(A1-A4棟,B1棟)的總建筑面積為50690平方米,已售總套數為501,未售總套數為16,已售總面積為44240.6816平方米,未售總面積為8390.3314平方米;等。

潤田雅苑業委會為證明其抗辯意見,還提交如下證據:1、潤田雅苑房屋面積及業主名冊;2、業主委員會委員候選人選舉結果明細表;3、《管理規約》表決結果明細統計表;4、《業主大會議事規則》表決結果明細統計表。林忠質證意見:證據1無法確認,該證據的出具方應是房管局;對證據2不予確認,而且該選舉結果也不包括地下室(車位);不確認證據3、4的合法性,這些數據也是沒有核實的,即使按照潤田雅苑業委會提供的也只有352人,對未參加的,潤田雅苑業委會沒有依法公告送達。

本案一審訴訟中,林忠、潤田雅苑業委會均確認潤田某業委會于2015930日成立。林忠表示因為潤田雅苑業委會沒有作出正規的決議,只是公某了表決結果統計表,所以林忠的訴訟請求只能表述為撤銷表決結果。潤田雅苑業委會表示業主大會只作出了表決結果匯總統計表,沒有作出決議;統計表是在業委會和部分業主代表以及街道辦的共同見證下統計出來的,統計表決結果時,有很多的業主、街道辦工作人員和居委會工作人員在場,居委會的范某主任在場并簽名。

一審法院認為:根據《物業管理條例》第十二條第一款規定,業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。根據潤田雅苑業委會提交的證據可以認定:潤田雅苑業委會籌備組分別于2015624日、718日、88日向小區全體業主發出《通知》和《關于召開首次業主大會會議的通知》,通知本次業主大會會議采用書面征求意見形式,籌備組成員將于2015810日至2015823日上門派發《管理規約》、《業主大會議事規則》、《業主委員會委員候選人選票》,并通知了投票時間、投票地點、點票和唱票時間等事宜;點票除有明細表統計外,還有業主代表、居委會工作人員到場見證;2015825日,潤田雅苑業委會籌備組發布《關于公示〈管理規約〉和〈業主大會議事規則〉表決結果的通知》及《〈業主大會議事規則〉表決結果匯總統計表》、《〈管理規約〉表決結果匯總統計表》;2015828日,潤田雅苑業委會籌備組向潤田雅苑全體業主發出《關于公示首屆業主委員會委員選舉結果的通知》和《業主委員會委員候選人選舉結果匯總統計表》。潤田雅苑業委會提交的證據可證明其采用書面征求的形式向涉案小區的業主征求意見,依據陽光家緣網站查詢的涉案小區總套數517套和總建筑面積52631.013平方米計算反映,上述表決結果和選舉結果經過物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加和同意。且林忠提交的證據不能證明投票存在欺詐行為,故林忠提交的證據不足以證明潤田雅苑業委會于2015825日作出的《〈業主大會議事規則〉表決結果匯總統計表》和《〈管理規約〉表決結果匯總統計表》、于2015828日作出的《業主委員會委員候選人選舉結果匯總統計表》的實體和程序不合法。對于林忠要求撤銷上述表決結果的訴訟請求,一審法院依法予以駁回。

綜上所述,一審法院依照《中華人民共和國物權法》第七十八條第二款、《物業管理條例》第十一條、第十二條第一款、第五款和《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定,于20161021日作出如下判決:駁回林忠的全部訴訟請求。一審案件受理費100元,由林忠負擔。

經二審庭詢,雙方當事人均表示對一審查明事實無異議,本院予以確認。雙方當事人均確認:即使扣減本案業主林忠及另兩案業主張凱軍、溫惠,及其所購房屋面積,對于林忠申請撤銷的涉案業主大會的表決結果或決議,均不影響“雙過半”的結果。

二審中,潤田雅苑業委會為證明林忠參與投票的情況,提交了林忠的《潤田雅苑〈管理規約〉、〈業主大會議事規則〉表決票》及存根聯、《潤田雅苑首屆業主委員會委員選舉選票》及存根聯。經本院主持質證,林忠表示對上述證據的真實性沒有異議,但認為上面的簽名均不是本人簽的,可能是家人簽的;由于其不清楚是哪位家人簽的,且該家人也沒有取得林忠本人的書面授權,故其簽名對林忠沒有效力。經本院釋明,林忠明確表示不申請進行筆跡鑒定。

本院認為,本案系業主撤銷權糾紛案件。原審法院根據雙方當事人舉證及陳述,認定林忠要求撤銷的表決結果和選舉結果均經過物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加和同意,且林忠提交的證據不能證明投票存在欺詐行為,故判令駁回了林忠的訴訟請求,合理有據。林忠雖對原審判決結果不服而上訴至本院,但一方面,潤田雅苑業委會在二審中提供了林忠的有關選票及存根作為證據,其中顯示林忠參與了投票,林忠雖不確認選票中的簽名是其本人所寫,但對于該證據的真實性沒有異議,且經本院釋明,林忠仍表示不申請對該證據中其的簽名進行筆跡鑒定,故本院對潤田雅苑業委會的該項舉證予以采納和認定。林忠上訴稱其未參與投票,不符合事實;其上訴稱票據存在造假,缺乏依據,本院均不予采信。另一方面,雙方當事人在二審中均確認,即使扣減本案業主林忠及另兩案業主張凱軍、溫惠,及其所購房屋面積,對于林忠申請撤銷的涉案業主大會的表決結果或決議,均不影響“雙過半”的結果,且林忠并未提交二審新證據以證明其上訴主張或推翻一審相關認定,故其上訴明顯缺乏理據,本院不予支持。

綜上所述,林忠的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第()項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費100元,由上訴人林某負擔。

本判決為終審判決。

審判長  韓志軍

審判員  郭東升

審判員  劉 卉

 

二〇一七年三月二十八日

書記員  梁少欣






文章發布人:王勛 律師
發布人聲明:文章僅為個人學習、研究之目的使用,文章觀點不代表本人立場,更不構成本人承諾,如認為侵害您的合法權益,請聯系發布人和網站刪除。 聯系發布者>>